La situación actual de los gastos hipotecarios (Agosto 2021)

Muchos bandazos ha dado la jurisprudencia sobre los gastos de constitución de un préstamo hipotecario, siendo que en este breve articulo vamos a ver la situación actual de la cuestión.

De conformidad con la actual jurisprudencia del TS, en concreto sentencia 20/05/2021 y respecto gastos hipotecarios la de 27 de Enero de 2021, la entidad bancaria abonará al cliente el 50% de los gastos de notario, el 100% de los gastos de tasación, gestoria y la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Por su claridad expositiva vamos a compartir el contenido literal de una Sentencia favorable obtenida por este letrado, en concreto la SJPI 50 BIS Barcelona 6146/2021 de 16 de Septiembre:

En relación a los gastos, debe estarse al criterio jurisprudencial sentado por la STS número 147, de 15 de marzo de 2018 y las posteriores dictadas en Pleno por la Sala de lo Civil, de 23 de enero de 2019 (STS 44, 46, 47 y 49/2019). Y a las recientes sentencias STS 555/2020 de 26 de octubre de 2020 y STS 35/2021 de 27 de enero de 2021, posteriores a la STJUE de 16 de julio de 2020. Según estas sentencias proceden restituir el 50% gastos de notario, y el 100% gastos de registro de la propiedad, gestoría y tasación Respecto a los gastos de Notaría, la norma Sexta del Anexo II del Real Decreto 1426/1989, 17 noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios, establece lo siguiente: «La obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de funciones o los Servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales, y en el caso de que fueren varios, a todos ellos solidariamente”.

Conforme declara el Tribunal Supremo, en las Sentencias de 23 de enero de 2019: “La intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz deben distribuirse por mitad. (…) Esta misma solución debe predicarse respecto de la escritura de modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación. 3.- En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto. 4.- Por último, respecto de las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario, deberá abonarlas quien las solicite”,. Criterio confirmado por la STS 555/2020 de 26 de octubre de 2020.

De acuerdo con esta doctrina, los gastos notariales generados por el otorgamiento de las dos escrituras de préstamo hipotecario debían repartirse por mitad, por lo que procede estimar en este extremo el recurso y modificar la imputación de pagos relativa a los gastos notariales derivados de las dos escrituras, en el sentido de atribuir por mitad su pago al prestatario.

En el presente supuesto, los gastos de notario ascienden a 576,20.-euros, al no ser controvertidos los importes.

Respecto a los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad, la norma octava del anexo II del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad, dispone, que los derechos del Registrador se pagarán por aquél o aquéllos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho, siendo exigibles también, a la persona que haya presentado el documento, pero en el caso de las letras b ) y c) del artículo 6 de la Ley Hipotecaria, se abonarán por el transmitente o interesado y los derechos correspondientes a las certificaciones y manifestaciones, serán de cargo de quienes las soliciten. El Tribunal Supremo (en las SSTS de 23 de enero de 2019) dispuso: “la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a éste al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción del contrato de préstamo hipotecario. 3.- En cuanto a la inscripción de la escritura de cancelación, ésta libera el gravamen y, por tanto, se inscribe en favor del prestatario, por lo que le corresponde este gasto”, por lo que aplicando el criterio jurisprudencial, debe condenarse a la entidad bancaria, a devolver el importe de 125,71.-euros, al no ser controvertido.

Respecto de los gastos de gestoría por la tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad y la oficina liquidadora del impuesto, en la sentencia 49/2019, de 23 de enero, entendimos que como «cuando se haya recurrido a los servicios de un gestor, las gestiones se realizan en interés o beneficio de ambas partes, el gasto generado por este concepto deberá ser sufragado por mitad». Este criterio no se acomoda bien a doctrina contenida en la STJUE de 16 de julio de 2020, porque con anterioridad a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de Contratos de Crédito Inmobiliario, no existía ninguna previsión normativa sobre cómo debían abonarse esos gastos de gestoría.

En esa situación, ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, no cabía negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusiva. Razón por la cual, estimamos también en este extremo el recurso de casación. En este caso, la cantidad reclamada en concepto de gastos de gestoría asciende a 605.-euros.

Gastos de tasación: en la STS de 27 de enero de 2021, el Pleno resuelve que los gastos de tasación, cuando no sea aplicable la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, incumben al banco y no al consumidor. Esta doctrina supone que los consumidores tienen derecho a la restitución de todos los gastos pagados en concepto de registro de la propiedad, gestoría y tasación, así como la mitad de los gastos notariales. Solo el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, en el que las normas tributarias establecen que el principal sujeto pasivo es el prestatario, corren a cargo de los consumidores. Nota del Gabinete Técnico de la Sala Civil del TS. […]

Esperamos que este articulo os haya sido de utilidad y tengáis claro que gastos pueden o no imputarse al prestatario en un préstamo hipotecario.

Javier Navarro Pérez

Abogado

granollersabogado.es