Article publicat al diari 9NOU
Tot i que sembla que es respira una certa recuperació econòmica i que ja s’haurien superat els moments més durs de la crisi, amb aquelles imatges esfereïdores de desnonaments dia sí i dia també, cal continuar alerta amb allò que signem quan es tracta d’adquirir un habitatge. Per això, voldria encetar una sèrie d’articles en format pregunta-resposta sobre clàusules abusives en hipoteques que espero pugui servir d’orientació a qualsevol. Penso que és important difondre els drets dels consumidors i portar llum a la lletra petita dels contractes, amb el convenciment que en cap cas substituirà l’assessorament que puguin rebre en un despatx d’advocats, a les associacions que s’hi dediquen o els professionals del torn d’ofici.
Què haig de fer si crec que tinc una clàusula ‘sòl’ en la meva hipoteca? Té dues opcions: posar una demanda o acudir al sistema extrajudicial dirigint una petició al banc. El Govern del PP, forçat per la jurisprudència del Tribunal de Luxemburg es va veure en l’obligació d’aprovar el conegut Reial Decret 1/2017. Aquesta norma va establir una sort de sistema de resolució extrajudicial sobre les clàusules sòl que havien d’implementar les entitats bancàries per resoldre qualsevol petició dirigida per un client. Es tracta, però, d’un sistema voluntari. És a dir, no hi ha cap obligació d’acudir a aquesta via però, si decideix fer-la servir, no podrà interposar cap acció judicial (o sigui, cap demanda) fins que no es resolgui la seva petició pel banc o hagin transcorregut tres mesos sense resposta. El més recomanable, doncs, seria efectuar una petició a l’entitat per qualsevol mitjà que permeti deixar constància de la seva recepció (un correu electrònic al servei d’atenció al client (SAC), una carta certificada, un burofax o presentar-se en l’oficina bancària) i, en cas de resposta negativa o insatisfactòria, interposar una demanda judicial.
He cancel·lat la meva hipoteca. Puc reclamar? Sí. El fonament de qualsevol petició a l’entitat, ja sigui per sòl o per les despeses de constitució ha de ser la nul·litat radical de la condició general de la contractació, regulada en la Llei de Condicions Generals de la Contractació, que no està sotmesa a termini d’exercici.
Quins imports inclou la reclamació per despeses de constitució? Com els acredito? Les despeses incloses són les de l’Impost d’Actes Jurídics Documentats, els honoraris del notari i el registre de la propietat, els de la gestoria i els de la taxació de l’immoble. Cadascun d’aquests conceptes ha de portar aparellada la seva corresponent factura o justificant i, normalment, la gestoria que se n’encarrega emet un desglossament de les quantitats lliurades a compte (el que es coneix tècnicament com a provisió de fons) i el que finalment s’ha pagat. L’ideal davant de qualsevol reclamació per aquest concepte és incloure totes les factures. Si no es disposa d’elles, haurà de fer-se el treball de sol·licitar duplicats a cadascun dels emissors (el notari, el registrador, l’Agència Tributària, etcètera). Una altra opció alternativa és aportar el càrrec en compte en concepte de provisió de fons o el desglossament de la gestoria, si es té. Convé fer l’advertiment que l’actual jurisprudència en aquesta matèria està dividida sobre quines despeses han de retornar-se –si és que ha de retornar-se cap– i els jutges opten per opcions dispars ja que no existeix pas un criteri uniforme pel Tribunal Suprem.
Em vaig subrogar en la hipoteca del promotor. Puc reclamar per clàusules abusives? Sí. Quan es compra un immoble finançat poden donar-se diverses situacions. En primer lloc, que vostè se subrogui en la hipoteca del promotor. I, en segon lloc, que es constitueixi una hipoteca nova per comprar l’immoble. En el primer cas, ja existeix una escriptura d’hipoteca, amb unes condicions establertes negociades entre el promotor i l’entitat que vostè ja ha assumit en subrogar-se en la mateixa. Habitualment se signa al mateix temps una escriptura de novació en la qual es modifiquen alguns aspectes de l’escriptura del promotor (els interessos, el termini, el capital) i és en aquesta escriptura on s’inclouran habitualment les clàusules potencialment abusives (com ara les de sòl, de despeses, etcètera) i que són les que vostè pot reclamar.
En el proper article parlarem dels tipus d’interès, fent una especial menció a l’IRPH, què es i quines conseqüències té per al client.
